Tổng hợp tranh chấp về Hợp đồng cho thuê nhà tại Việt Nam

1) Bản án số 153/2019/DS-PT ngày 29/08/2019 về yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà, tiền đặt cọc và tiền phạt của Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng

a) Nội dung vụ án:

 Y và ông T đã ký Hợp đồng thuê nhà ngày 27/01/2018; tài sản thuê/cho thuê là bất động sản tại địa chỉ tại số 42 Đường P, Quận N; giá thuê 2.400 USD/tháng; thời hạn 5 năm. Ông Y đã thanh toán tổng cộng 21.600 USD (bao gồm 6 tháng tiền thuê và 3 tháng tiền cọc). Khi bàn giao, ngôi nhà và nội thất hư hỏng hoàn toàn, không thể sử dụng. Ông Y chi 30 triệu đồng để dọn dẹp, nhưng đến ngày 11/03/2018, ông T tự ý khóa cửa, cắt điện nước và đơn phương chấm dứt hợp đồng không thông báo.

​Yêu cầu khởi kiện: Ông Y yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thuê nhà đã ký, Yêu cầu ông T hoàn trả tiền cọc, tiền thuê đã đóng và tiền phạt vi phạm hợp đồng (tương đương 3 tháng tiền thuê). Tổng số tiền yêu cầu bồi thường là 28.800 USD, quy đổi theo tỷ giá ngân hàng là 667.008.000 đồng.

b) Toà án cấp phúc thẩm nhận định:

[1.1] Về yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà, thanh toán lại tiền đặt cọc và tiền thuê nhà đã trả trước của nguyên đơn; xét thấy:

Hợp đồng thuê nhà lập ngày 27/01/2018, giữa ông Y và ông Trần Văn T, trong đó quy định giá thuê nhà là đồng USD và thực tế các bên cũng đã thanh toán bằng đồng USD; Giao dịch này được thực hiện trên lãnh thổ Việt Nam, do đó được điều chỉnh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Căn cứ Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005 và các Điều 3, 4 Thông tư số 32/2013/TT-NHNN ngày 26/12/2013 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, hướng dẫn thực hiện quy định hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, thì hợp đồng này là vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào điểm c Điều 117; Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015, tuyên bố hợp đồng cho thuê nhà nêu trên là vô hiệu và buộc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là đúng quy định pháp luật, nên không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T về nội dung này.

[1.2] Về yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trần Văn T:

Ông T yêu cầu ông Y bồi thường thiệt hại tài sản do ông Y tự ý tháo dỡ và bán với số tiền 500.325.000 đồng. Tuy nhiên trong suốt quá trình giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm, cũng như trong giai đoạn xét xử phúc thẩm, ông T cũng không cung cấp được chứng cứ về việc bàn giao số tài sản trên cho bên thuê nhà; ngoài hợp đồng thuê nhà không có phụ lục hợp đồng hoặc biên bản bàn giao tài sản kèm theo để chứng minh được tài sản và giá trị tài sản yêu cầu bồi thường. Trong khi đó nguyên đơn không chấp nhận yêu cầu của ông T và cho rằng khi nhận nhà thì toàn bộ trang thiết bị trong nhà đã hư hỏng hoàn toàn, không có giá trị sử dụng. Do đó tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu phản tố của ông T là có căn cứ, nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T.

c) Toà án cấp phúc thẩm tuyên xử:

Bác kháng cáo của ông Trần Văn T; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ Điều 117, 122, 123 và Điều 407 Bộ luật dân sự; Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005; các Điều 3, 4 Thông tư số 32/2013/TT-NHNN ngày 26/12/2013 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, hướng dẫn thực hiện quy định hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam; Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử:

- Đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn ông Y buộc bị đơn ông Trần Văn T phải trả lại số tiền 30.000.000 đồng mà ông Y đã bỏ ra để thuê đội vệ sinh tháo dỡ các thiết bị hư hỏng ra ngoài.

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Y “Yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà; Yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà, tiền đặt cọc” đối với bị đơn ông Trần Văn T.

- Tuyên hợp đồng thuê nhà ký ngày 27/01/2018 giữa ông Y và ông Trần Văn T vô hiệu.

- Buộc ông Trần Văn T phải trả lại cho ông Y số tiền 500.256.000đ.

- Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc phạt hợp đồng ông Trần Văn T số tiền 166.752.000 đồng.

- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc buộc nguyên đơn phải bồi thường tài sản bằng giá trị là: 500.325.000đ.

2) Bản án số 1635/2020/DS-PT ngày 28/09/2020 về việc tranh chấp Hợp đồng thuê nhà của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh

a) Nội dung vụ án:

Theo hợp đồng thuê nhà ngày 10/11/2016 và phụ lục hợp đồng số 01 lập ngày 10/11/2016, phụ lục hợp đồng số 02 lập ngày 10/11/2016, phụ lục hợp đồng số 03 lập ngày 21/11/2017, phụ lục hợp đồng số 04 lập ngày 01/01/2018, giữa nguyên đơn (bên thuê) và bị đơn (bên cho thuê) căn nhà số x Đường x phường Bình An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh, thời hạn hợp đồng thuê nhà kết thúc vào ngày 31/03/2018.

Sau ngày 31/3/2018, cả hai bên không có nhu cầu tiếp tục gia hạn hợp đồng. Do vậy, các bên phải thực hiện trách nhiệm của mình như hợp đồng đã ký:

- Bên thuê (nguyên đơn) thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho đến ngày 31/3/2018.

- Bên cho thuê (bị đơn) trả lại tiền cọc cho bên thuê là 102.285.000 đồng.

Ngày 01/4/2018, nguyên đơn đã bàn giao nhà cho bị đơn. Tuy nhiên cho đến nay bị đơn vẫn chưa trả lại tiền cọc cho nguyên đơn. 

Yêu cầu khởi kiện: Bên thuê yêu cầu thanh toán tiền cọc lại.

b) Nhận định của Toà án cấp phúc thẩm:

[1] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về đòi bị đơn trả số tiền cọc 102.285.000 đồng:

Theo cam kết tại hợp đồng, số tiền cọc 102.285.000 đồng đã giao cho bà H1 (chứng từ giao dịch của Vietcombank Đông Sài Gòn vào tài khoản của bà H1 ngày 02/12/2016), sẽ được hoàn trả cho bên thuê khi thanh lý hợp đồng, sau khi trừ đi các khoản phát sinh mà bên B chưa thanh toán.

Các “khoản phát sinh” được xác định chấp nhận như sau:

• Tiền điện, nước: 2.280.000 đồng. Đây là khoản chi phí phát sinh do nguyên đơn sử dụng nên phải chi trả.
• Chi phí di dời bếp gỗ từ tầng 3 xuống tầng trệt: Hợp đồng thuê thỏa thuận bên thuê phải trả lại các tủ bếp vào vị trí cũ, đây là chi phí khắc phục để trả lại hiện trạng ban đầu khi bàn giao nhà cho thuê nên có cơ sở chấp nhận. Tại phiên tòa, các đương sự thống nhất thỏa thuận khoản chi phí phải trả để di dời bếp là 25.000.000 đồng, xét đây là ý chí tự nguyện của các đương sự và không trái pháp luật nên chấp nhận.

Như vậy, có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đối với số tiền cọc, sau khi trừ các khoản chi phí hợp lý, còn lại là 75.005.000 đồng, không chấp nhận yêu cầu là 27.280.000 đồng.

[2] Xét yêu cầu phản tố của bị đơn:

Có căn cứ chấp nhận đối với khoản tiền điện nước và chi phí di dời bếp như đã nhận định [2] nêu trên, số tiền là 27.280.000 đồng.

- Về tiền thuê nhà từ ngày 01/4/2018 đến 11/5/2018: Hợp đồng hai bên thỏa thuận thời hạn thuê đến 31/3/2018. Sau thời điểm này, bên thuê đã có Biên bản bàn giao nhà cho thuê ngày 01/4/2018 (BL88,89), bên cho thuê thừa nhận có nhận được văn bản số 004/2018-CV-GCB ngày 05/4/2018 và văn bản 006/CV-GCB ngày 17/4/2018 của nguyên đơn. Thực tế nguyên đơn cũng không còn sử dụng nhà sau khi chấm dứt thời hạn thuê theo hợp đồng. Tất cả những chứng cứ này chứng minh sự việc bên thuê không còn nhu cầu thuê và đã có văn bản đề nghị trả nhà ngay sau khi thời hạn thuê kết thúc. Thời hạn thuê chấm dứt vào ngày 31/3/2018 theo hợp đồng, hai bên phải giao trả và nhận lại nhà, và hợp đồng cũng thỏa thuận “trường hợp có hư hại hay mất mát bên B phải bồi thường”. Như vậy trong trường hợp có xảy ra hư hại hay mất mát thì sẽ giải quyết bằng trách nhiệm bồi thường chứ đây cũng không là lý do để bên cho thuê không nhận nhà và đòi tiền thuê nhà trong thời gian không nhận lại nhà. Việc bên cho thuê không thực hiện các động thái để nhận lại nhà và nay đòi bên thuê phải trả tiền thuê cho thời gian này là không có cơ sở chấp nhận.

- Về tiền 02 máy lạnh hiệu LG, Reetech và 01 máy lạnh Daikin inverter:

Khi bàn giao tài sản kèm nhà cho thuê, danh sách tài sản không có các máy lạnh nêu trên. Bị đơn không có chứng cứ nào chứng minh có việc giao 3 máy lạnh cho nguyên đơn và cũng không có chứng cứ nào chứng minh các máy lạnh này thuộc quyền sở hữu của bị đơn.

- Như vậy có căn cứ chấp nhận phần yêu cầu phản tố của bị đơn là 27.280.000 đồng, còn lại yêu cầu không được chấp nhận là 102.370.000 đồng.

c) Toà án cấp phúc thẩm tuyên xử:

- Không chấp nhận đối với phần yêu cầu phản tố của bị đơn về việc đòi Công ty x trả cho bà Phan Thị Kim H1 tiền thuê nhà từ ngày 01/4/2018 đến 11/5/2018 là 78.580.000 đồng; Tiền 02 máy lạnh hiệu LG và Reetech trị giá 10.000.000 đồng và tiền máy lạnh Daikin inverter trị giá 13.790.000 đồng. Tổng cộng là 102.370.000 đồng.

- Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án đối với khoản tiền, nếu người phải thi hành án chậm trả thì còn phải chịu lãi suất theo mức lãi quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, trên số tiền tương ứng với thời gian chậm trả.

3) Bản án số 722/2018/DSST  ngày 07/06/2018  về việc tranh chấp Hợp đồng thuê nhà của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh

a) Nội dung vụ án:

Ngày 03/9/2014, Công ty TNHH Sản xuất bao bì A ký hợp đồng thuê căn hộ C1-2202, địa chỉ tại I, phường O, Quận P, Thành phố Hồ Chí Minh với Ông Nguyễn Phương T. Mục đích Công ty thuê nhà cho chuyên gia của Công ty ở; thời hạn thuê là 01 năm (từ ngày 08 tháng 9 năm 2014 đến ngày 08 tháng 9 năm 2015); giá thuê mỗi tháng 25.560.000 đồng (hai mươi lăm triệu năm trăm sáu mươi nghìn đồng); bên thuê phải đặt cọc cho bên cho thuê tương đương 02 tháng tiền thuê nhà là 51.120.000 đồng (năm mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn đồng). Số tiền này bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê sau khi chấm dứt hợp đồng.

Sau khi ký hợp đồng, các bên đã thực hiện hợp đồng thuê theo thỏa thuận. Hàng tháng Công ty A đã thanh toán đầy đủ đúng hạn tiền thuê căn hộ nói trên cho Ông Nguyễn Phương T theo hình thức chuyển khoản cho đến khi hết hạn hợp đồng.

Theo như thỏa thuận tại hợp đồng giữa hai bên ký kết thì sau khi chấm dứt hợp đồng Ông Nguyễn Phương T phải trả lại tiền cọc cho Công ty A vào ngày 22/9/2015. Tuy nhiên, Công ty A đã nhiều lần liên lạc qua thư điện thoại, gửi thư, gửi thư điện tử yêu cầu trả lại tiền cọc nhưng Ông Nguyễn Phương T vẫn không trả.

Do vậy, Công ty A khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Ông Nguyễn Phương T phải trả lại số tiền đặt cọc thuê căn hộ là 51.120.000 đồng (năm mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn đồng) cho Công ty A một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

b) Toà án cấp sơ thẩm nhận định:

[4].Từ những cơ sở đã phân tích trên, có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc đòi bị đơn – ông Nguyễn Phương T phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc đã nhận của nguyên đơn là 51.120.000 đồng (năm mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn đồng).

c) Toà án cấp sơ thẩm quyết định:

- Buộc Ông Nguyễn Phương T hoàn trả số tiền cọc thuê nhà 51.120.000 đồng (năm mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn đồng) cho Công ty TNHH Sản xuất bao bì A.

- Thời hạn thi hành: Thi hành một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án nếu bị đơn chưa thi hành trả số tiền nêu trên thì hàng tháng bị đơn còn phải trả cho nguyên đơn tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.