LUẬT ĐẦU TƯ 2025 – MỘT SỐ ĐIỂM THAY ĐỔI MỚI ĐÁNG CHÚ Ý

I. Căn cứ pháp lý?

- Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025;

- Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020;

- Luật số 03/2022/QH15 ngày 11 tháng 01 năm 2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự;

- Luật số 57/2024/QH15 ngày 29 tháng 11 năm 2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Đấu thầu;

- Luật số 90/2025/QH15 ngày 25 tháng 6 năm 2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Hải quan, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

II. Những điểm thay đổi mới đáng chú ý của Luật Đầu tư 2025 so với Luật Đầu tư 2020?

1. Nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư trước khi thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Điều 22 Luật Đầu tư 2020 quy định trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư trước khi thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư thành lập mới trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng trung tâm dữ liệu lớn, hạ tầng điện toán đám mây, hạ tầng di động từ 5G trở lên và hạ tầng số khác trong lĩnh vực công nghệ chiến lược theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, dự án đầu tư trong lĩnh vực công nghệ chiến lược, sản xuất sản phẩm công nghệ chiến lược theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2025 ban hành quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 19 đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư trước khi thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 8 của Luật này khi thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế.

2. Quy định rõ về các trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

Điều 24 Luật Đầu tư 2025 đã liệt kê cụ thể các dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư thay vì quy định các dự án theo thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từng cơ quan từ Điều 30 đến Điều 32 của Luật Đầu tư 2020.

Dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm:

- Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên.

- Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng hai vụ lúa nước trở lên trong năm với quy mô từ 500 ha trở lên.

- Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác.

- Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), trừ kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài.

- Dự án đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ I và khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới, di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt.

- Dự án đầu tư nhà máy điện hạt nhân.

- Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí.

- Dự án đầu tư mà nhà đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; dự án có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Dự án đầu tư khác theo quy định của Chính phủ.

- Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện tại khu vực có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.

- Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao khu vực biển.

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị không phân biệt quy mô sử dụng đất hoặc quy mô dân số trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai.

- Dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn) của đô thị loại đặc biệt.

- Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf), trừ trường hợp đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

- Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số tập trung.

- Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt, cảng biển loại I.

- Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của cảng hàng không, sân bay có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên.

- Dự án đầu tư mới kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không.

- Dự án đầu tư chế biến dầu khí.

- Dự án đầu tư khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật.

- Dự án đầu tư có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt, khác với quy định của luật, nghị quyết của Quốc hội.

3. Mở rộng phạm vi áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt

Điều 28 Luật Đầu tư 2025 quy định nhà đầu tư được quyền lựa chọn đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt đối với dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và khu chức năng trong khu kinh tế, trừ dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Dự án đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định công nghệ, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, lập quy hoạch chi tiết, cấp Giấy phép xây dựng và các thủ tục để được phê duyệt, chấp thuận, cho phép trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy, chữa cháy.

Nhà đầu tư phải có văn bản cam kết đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy; đề xuất dự án đầu tư bao gồm nhận dạng, dự báo tác động đến môi trường và biện pháp giảm thiểu tác động xấu đến môi trường thay thế cho đánh giá sơ bộ tác động môi trường, việc sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao (nếu có).

So với Luật Đầu tư 2020 liệt kê cụ thể từng lĩnh vực được áp dụng thủ tục tục đầu tư đặc biệt hơn.

4. Bổ sung quy định về điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án đầu tư

Khoản 4 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 đã bổ sung thêm điểm mới như sau: “Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án đầu tư. Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư sau khi điều chỉnh không được vượt quá thời hạn quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này”. Điều đó cho thấy nhà đầu tư được điều chỉnh hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong quá trình thực hiện dự án đầu tư mà không cần phải đến khi thời hạn sắp kết thúc. Tại Luật Đầu tư 2020 không quy định về điều này và chỉ cho phép gia hạn khi thời hạn dự án đầu tư sắp kết thúc.

5. Điều chỉnh các trường hợp cần thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư

Khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2025 đã chỉnh sửa, bổ sung về các trường hợp cần thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư thay cho quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020, cụ thể như sau:

- Thay đổi, bổ sung nội dung, mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;

- Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng theo quy định của Chính phủ, thay đổi địa điểm đầu tư;

- Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp điều chỉnh tiến độ quá 24 tháng theo quy định tại khoản 4 Điều này;

- Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;

- Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).

Luật Đẩu tư 2025 đã xóa bớt 02 trường hợp từng quy định tại Luật Đầu tư 2020 là: Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư; thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư.

6. Cắt giảm và bổ sung một số ngành, nghề trong Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện tại Phụ lục IV

So với Luật Đầu tư 2020, phụ lục IV ban hành kèm theo Luật Đầu tư 2025 đã cắt giảm, bổ sung hoặc sửa đổi phạm vi của một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Một số ngành, nghề cắt giảm như: Kinh doanh dịch vụ làm thủ tục về thuế; kinh doanh dịch vụ làm thủ tục hải quan; kinh doanh tạm nhập, tái xuất hàng hóa thuộc Danh mục hàng hóa đã qua sử dụng; hoạt động thương mại điện tử; kinh doanh dịch vụ việc làm; kinh doanh dịch vụ cho thuê lại lao động; kinh doanh dịch vụ bảo hành, bảo dưỡng xe ô tô; kinh doanh sân bay; hoạt động in, đúc tiền; kinh doanh dịch vụ lưu trữ; kinh doanh dịch vụ biểu diễn nghệ thuật, trình diễn thời trang, tổ chức thi người đẹp, người mẫu; kinh doanh dịch vụ phẫu thuật thẩm mỹ;…

Một số ngành nghề được bổ sung, sửa đổi phạm vi như: Hành nghề thừa hành viên; hành nghề giám định tư pháp; kinh doanh dịch vụ in, trừ in bao bì không chứa nhãn hàng hoá; kinh doanh sản phẩm thuốc lá, nguyên liệu thuốc lá, máy móc, thiết bị thuộc chuyên ngành thuốc lá, trừ thuốc lá điện tử, thuốc lá nung nóng; kinh doanh thực phẩm thuộc lĩnh vực quản lý chuyên ngành của Bộ Công Thương, Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Y tế; hành nghề quản lý dự án đầu tư xây dựng;…

Điều 7 Luật Đầu tư 2025 cũng có bổ sung quy định Chính phủ công bố danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện cần thiết phải cấp phép, chứng nhận trước khi thực hiện hoạt động và danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện phải chuyển phương thức quản lý điều kiện kinh doanh từ cấp phép, chứng nhận sang công bố yêu cầu, điều kiện kinh doanh để quản lý theo phương thức hậu kiểm.

Trên đây là một số điểm thay đổi mới đáng chú ý của Luật Đầu tư 2025. Từ đó cho thấy nỗ lực của Nhà nước trong việc hoàn thiện khung pháp lý theo hướng minh bạch, linh hoạt và phù hợp hơn với thực tiễn phát triển kinh tế. Để các quy định mới thực sự phát huy hiệu quả, việc hiểu đúng tinh thần của luật và áp dụng thống nhất trong thực tiễn là yếu tố then chốt. Do đó, các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư cần chủ động cập nhật, nghiên cứu kỹ các thay đổi của Luật Đầu tư 2025 nhằm bảo đảm tuân thủ pháp luật và tận dụng tốt các cơ hội mà khung pháp lý mới mang lại.

 

Thông tin có trong bài viết này mang tính chất chung và chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin về quy định pháp luật. DB Legal sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kỳ việc sử dụng hoặc áp dụng thông tin cho bất kỳ mục đích kinh doanh nào. Để có tư vấn pháp lý chuyên sâu, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi.

For more information: 

📞: +84 357 466 579

📧: contact@dblegal.vn

🌐Facebook:  DB Legal Vietnamese Fanpage or DB Legal English Fanpage 

🐦X(Twitter)

💼Linkedin

🎬Youtube