Tổng hợp các bản án về Hợp đồng đặt cọc

22/05/2025 | Bản án, Văn bản pháp lý

Các bản án được tổng hợp với mục đích nghiên cứu, học tập. Mọi hành vi sao chép cho mục đích thương mại đều bị nghiêm cấm.

STT	Bản án	Toà án ban hành	Nội dung cơ bản
1	Bản án số 78/2025/DS-PT ngày 16/04/2025	Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng	Vào ngày 17/8/2023, một bên bán và một bên mua đã ký Hợp đồng mua bán đất và đặt cọc 600.000.000 đồng cho một căn nhà và đất. Tài sản này thuộc sở hữu của bên bán, hiện đang được thế chấp tại một Ngân hàng thương mại cổ phần. Theo thỏa thuận, đến ngày 15/9/2023, các bên hẹn đến Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng. Tuy nhiên, tại thời điểm công chứng, dù đại diện của bên mua đã xuất trình đầy đủ giấy tờ, bên bán không thể cung cấp bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đang thế chấp tại ngân hàng và không có văn bản đồng ý xóa thế chấp của ngân hàng. Do đó, công chứng viên đã từ chối công chứng hợp đồng. Theo quy định pháp luật hiện hành, việc bán tài sản thế chấp cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc phải thực hiện đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Vụ việc này cho thấy lỗi đến từ cả hai bên: - Bên bán có lỗi vì không cung cấp được bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được xóa thế chấp và không có văn bản đồng ý của ngân hàng. - Bên mua cũng có lỗi vì khi ký hợp đồng đặt cọc đã biết rõ tài sản đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn ký mà không có văn bản đồng ý của ngân hàng. - Vì lỗi ngang nhau từ cả hai phía, Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bên mua, yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền đặt cọc 600.000.000 đồng, nhưng không chấp nhận yêu cầu bồi thường vi phạm hợp đồng (600.000.000 đồng).
2	Bản án số 188/2024/DS-PT ngày 19/11/2024	Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng	Bên bán hoàn trả lại tiền cọc cho bên mua. Hội đồng xét xử công nhận thoả thuận giữa các bên
3	Bản án số 155/2024/DS-PT ngày 04/09/2024	Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng	Về quyền sở hữu tài sản và hợp đồng: Từ ngày 07/12/2020, bên bị đơn đã đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 14/02/2022, khi ký Hợp đồng đặt cọc với bên nguyên đơn, bên bị đơn có toàn quyền quyết định và chịu trách nhiệm pháp lý. Về việc chậm trễ thực hiện nghĩa vụ: Việc mảnh đất bị tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu vào ngày 09/01/2023 nằm ngoài khoảng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ký ngày 14/02/2022. Do đó, lý do này chỉ là lời khai nại của bị đơn và không có cơ sở. Về tiền đặt cọc và tiền phạt: Do bên nguyên đơn không được nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận, việc bên bị đơn phải trả lại tiền cọc là đúng theo hợp đồng. Yêu cầu của Tòa án cấp sơ thẩm về việc buộc bên bị đơn phải trả số tiền đã đặt cọc 1.363.000.000 VNĐ và phạt do vi phạm hợp đồng 681.500.000 VNĐ (tổng cộng 2.044.500.000 VNĐ) là có căn cứ và đúng pháp luật. Các nội dung kháng cáo của bên bị đơn không có cơ sở và không được Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận. Bản án sơ thẩm được giữ nguyên.
4	Bản án số 10/2024/DS-PT ngày 17/06/2024	Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng	Hợp đồng mua bán xe ô tô vô hiệu do tài sản đang được thế chấp tại Ngân hàng. Bên bán phải trả lại số tiền đặt cọc cho bên mua.
5	Bản án số 136/2023/DS-PT ngày 19/09/2023	Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng	Hợp đồng đặt cọc ký ngày 29/4/2022 có nội dung và hình thức phù hợp quy định pháp luật, phát sinh quyền và nghĩa vụ cho các bên. Bên đặt cọc đã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời gian và số tiền đã thỏa thuận. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, trong trường hợp bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Việc bên đặt cọc mất cọc là phù hợp với quy định này. Tòa án cấp sơ thẩm đã xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện "Tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng" của bên đặt cọc đối với bên nhận đặt cọc là phù hợp pháp luật. Tại giai đoạn xét xử phúc thẩm, bên đặt cọc không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới nào. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bên đặt cọc và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
6	Bản án số 50/2023/DS-PT ngày 14/03/2023	Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng	Tòa án cấp sơ thẩm xác định đây là quan hệ đặt cọc và giải quyết theo quy định về đặt cọc, phạt cọc là đúng pháp luật. Bên bị đơn là người có lỗi trong việc không thực hiện giao dịch mua bán. Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, do bên bán có lỗi, bên bán phải trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc cho bên mua. Đối với khoản đặt cọc 600.000.000 VNĐ (lần 1): Các bên nhận cọc (6 người) phải liên đới trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc tổng cộng 1.200.000.000 VNĐ. Tuy nhiên, do quyết định chia thừa kế sau đó đã trao quyền định đoạt nhà đất cho riêng bị đơn, nên bị đơn phải chịu toàn bộ 600.000.000 VNĐ tiền phạt cọc của khoản này. Đối với khoản đặt cọc 714.000.000 VNĐ (lần 2): Bị đơn là người trực tiếp nhận và có lỗi, nên phải trả lại 714.000.000 VNĐ tiền cọc và 714.000.000 VNĐ tiền phạt cọc, tổng cộng là 1.428.000.000 VNĐ. Tổng trách nhiệm của bị đơn với tiền cọc lần 1 và phạt cọc của khoản này là 100.000.000 VNĐ (tiền cọc của bị đơn) + 600.000.000 VNĐ (tiền phạt cọc) = 700.000.000 VNĐ. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã giải quyết vụ án đúng pháp luật. Kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không có cơ sở, do đó không được chấp nhận. Bản án sơ thẩm được giữ nguyên.
7	Bản án số 02/2022/DS-PT ngày 04/01/2022	Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng	Hai hợp đồng đặt cọc (ký vào tháng 5/2017 và ngày 25/5/2017) đều thể hiện nội dung đặt cọc để chuyển nhượng vốn góp vào một công ty và khách sạn với giá 57 tỷ đồng. Khoản tiền đặt cọc là 5 tỷ đồng đã được bên bị kiện nhận. Thời hạn cuối cùng để ký hợp đồng chuyển nhượng là ngày 30/7/2017. Phương thức thanh toán được thực hiện theo Hợp đồng ngày 19/7/2017. Tuy nhiên, đến hết tháng 7/2017, hai bên không thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Bên bị kiện trình bày rằng lỗi do bên khởi kiện không thực hiện việc trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết. Dù đã kéo dài thời hạn đến ngày 20/8/2017, bên khởi kiện vẫn không thực hiện. Ngược lại, bên khởi kiện xác định có đến phòng công chứng vào ngày 21/8/2017 nhưng bên bị kiện không ký hợp đồng chuyển nhượng, điều này đã được phòng công chứng xác nhận. Nhận định của Hội đồng xét xử: Cả hai hợp đồng đặt cọc đều nêu rõ thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng vốn góp cuối cùng là ngày 30/7/2017. Bên khởi kiện đã không có khả năng tài chính để thực hiện giao dịch. Bên bị kiện đã hai lần thông báo gia hạn cuối cùng đến ngày 20/8/2017. Đến ngày 21/8/2017, dù đã hết thời hạn gia hạn, bên bị kiện vẫn có mặt tại Phòng công chứng và yêu cầu bên khởi kiện chuyển tiền ngay trong ngày ký hợp đồng. Điều này phù hợp với thỏa thuận tại Điều 3.2 của Hợp đồng ngày 19/7/2017, trong đó nêu rõ số tiền 52.000.000.000 VNĐ sẽ được chuyển vào tài khoản tạm khóa ngay trong ngày ký hợp đồng. Thực tế, bên khởi kiện đã không chuyển tiền vào tài khoản tạm khóa như đã thỏa thuận, dù bên bị kiện đã gia hạn hai lần. Việc bên bị kiện chuyển trả lại tiền cọc cho bên khởi kiện vào ngày 24/8/2017 là đúng quy định. Như vậy, lỗi vi phạm hợp đồng đặt cọc là do bên khởi kiện, bên bị kiện không có lỗi. Tòa án cấp sơ thẩm đã bác yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện về việc buộc bên bị kiện phải trả thêm khoản tiền phạt cọc là có căn cứ. Tại phiên phúc thẩm, bên khởi kiện không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới để bảo vệ yêu cầu kháng cáo của mình. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm bác kháng cáo của bên khởi kiện và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
8	Bản án số 81/2025/DS-PT ngày 24/02/2025	Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng	bên bán yêu cầu ghi thấp giá trị tài sản chuyển nhượng so với giá thực tế là vi phạm pháp luật về quản lý thuế, cụ thể là Luật Quản lý Thuế năm 2019, và có thể bị xử lý hình sự nếu số tiền trốn thuế lớn. Bên mua yêu cầu ghi đúng giá trị giao dịch là tuân thủ pháp luật. Do bên bán không đồng ý ghi đúng giá trị tài sản đã thỏa thuận mua bán và yêu cầu ghi thấp hơn, bên bán là người có lỗi dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Bản án sơ thẩm đã hủy hợp đồng đặt cọc và buộc bên bán phải trả lại toàn bộ tiền đặt cọc đã nhận. Người kháng cáo không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới làm thay đổi nội dung vụ án, do đó yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận.
9	Bản án số 141/2022/DS-PT ngày 08/06/2022	Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng	Mặc dù các văn bản thỏa thuận ghi ông B đại diện cho Công ty, nhưng thực tế ông B giao dịch với tư cách cá nhân. Ông B là người trực tiếp nhận và đang giữ số tiền đặt cọc 900.000.000 VNĐ, không nộp số tiền này vào Công ty. Hồ sơ giải thể Công ty cũng không thể hiện Công ty còn nợ nguyên đơn số tiền này. Vì các văn bản thỏa thuận vô hiệu, chúng không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa người mua và Công ty. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do ông B là người nhận và đang giữ tiền đặt cọc, ông B có nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ 900.000.000 VNĐ cho người mua. Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định một số người liên quan khác phải liên đới thanh toán là không đúng. Tòa án cấp sơ thẩm đã xử buộc ông B phải trả lại cho người mua số tiền đặt cọc 900.000.000 VNĐ là có căn cứ. Các kháng cáo không có cơ sở và không được chấp nhận, trừ phần kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về việc không liên đới chịu trách nhiệm.

Thông tin có trong bài viết này mang tính chất chung và chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin về quy định pháp luật. DB Legal sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kỳ việc sử dụng hoặc áp dụng thông tin cho bất kỳ mục đích kinh doanh nào. Để có tư vấn pháp lý chuyên sâu, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi.

For more information:

📞: +84 357 466 579

📧: contact@dblegal.vn

🌐Facebook: DB Legal Vietnamese Fanpage or DB Legal English Fanpage

🐦X(Twitter)

💼Linkedin

🎬Youtube