Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở

I. Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở?

Điều 171 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

1. Đối với nhà ở thuộc tài sản công:

Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp bị thu hồi nhà ở (quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật Nhà Ở 2023).

2. Đối với nhà ở không thuộc tài sản công:

Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.

c) Nhà ở cho thuê không còn.

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động.

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác.

g) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo quy định (tại Điều 172 của Luật này).

II. Lưu ý gì khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn?

Đối với hợp đồng thuê nhà ở (không thuộc tài sản công) mà trong hợp đồng không xác định thời hạn, điểm lưu ý pháp lý quan trọng nhất chính là thời hạn báo trước khi muốn chấm dứt hợp đồng.

Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở, trường hợp hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn thì hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.

Từ quy định này, kết hợp với các nội dung chúng ta đã trao đổi trước đây, bạn cần lưu ý các điểm sau:

- Thời gian chuẩn bị dài hơn: Nếu là đơn phương chấm dứt hợp đồng (do một bên vi phạm hợp đồng), thời hạn thông báo trước theo luật định thường là ít nhất 30 ngày. Tuy nhiên, nếu chủ nhà muốn chấm dứt một hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn (không xuất phát từ lỗi vi phạm), pháp luật bảo vệ người đi thuê bằng cách yêu cầu chủ nhà phải cho người thuê thời gian chuẩn bị lên tới 90 ngày kể từ ngày thông báo.

- Quyền tự do thỏa thuận: Bất kể luật quy định mốc thời gian 90 ngày nêu trên, hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn vẫn hoàn toàn có thể chấm dứt ngay lập tức hoặc vào bất kỳ thời điểm nào nếu hai bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng với nhau.

Vì vậy, để việc chấm dứt hợp đồng diễn ra thuận lợi, bên cho thuê nên lập thông báo bằng văn bản gửi cho bên thuê để có căn cứ xác định chính xác mốc thời gian 90 ngày theo đúng quy định của pháp luật.

III. Có cần làm văn bản khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không?

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, việc có cần làm văn bản khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay không phụ thuộc vào lý do và hình thức chấm dứt. Cụ thể như sau:

1. Đối với việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn

Luật quy định hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê "thông báo" cho bên thuê biết việc chấm dứt hợp đồng. Mặc dù tại điều khoản này luật không bắt buộc từ "bằng văn bản", nhưng trên thực tế, bạn rất cần làm thông báo bằng văn bản để có chứng cứ pháp lý xác định chính xác ngày bắt đầu đếm ngược thời hạn 90 ngày.

2. Trường hợp hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng

Pháp luật quy định mọi hợp đồng về nhà ở ngay từ ban đầu đều bắt buộc phải được lập thành văn bản. Do đó, khi các bên thống nhất thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà, việc chấm dứt này cũng cần được lập thành văn bản (thường gọi là Biên bản thanh lý hợp đồng). Văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý chứng minh hai bên đã hoàn tất nghĩa vụ (trả nhà, trả tiền, hoàn cọc...) và không còn ràng buộc với nhau.

3. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng

Nếu một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà (do bên kia vi phạm các điều khoản luật định), bên chấm dứt bắt buộc phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày.

4. Trường hợp bất khả kháng hoặc sự kiện khách quan

Nếu hợp đồng chấm dứt do nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, hoặc thuộc khu vực bị thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ theo quyết định của cơ quan nhà nước, bên cho thuê cũng bắt buộc phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày.

Tóm lại: Dù pháp luật có linh hoạt "hình thức khác theo thỏa thuận" ở một số trường hợp, nhưng việc lập văn bản (thông báo hoặc biên bản thỏa thuận chấm dứt) luôn là yêu cầu cần thiết và an toàn nhất để tuân thủ hình thức của giao dịch dân sự và bảo vệ quyền lợi của bạn nếu có tranh chấp phát sinh.

IV. Chủ nhà có phải hoàn cọc nếu người thuê báo trước 30 ngày?

Việc bạn báo trước 30 ngày có được chủ nhà hoàn lại tiền cọc hay không không chỉ phụ thuộc vào thời gian báo trước, mà còn phụ thuộc vào lý do bạn chấm dứt hợp đồng và những điều khoản hai bên đã thỏa thuận.

Cụ thể, theo các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, việc này được chia thành các trường hợp sau:

1. Trường hợp người thuê được hoàn lại cọc (Thậm chí được bồi thường)

Việc báo trước 30 ngày sẽ giúp bạn lấy lại được cọc nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng vì chủ nhà có lỗi (thuộc các trường hợp pháp luật cho phép).

- Như đã trao đổi trước đó, bạn có quyền báo trước 30 ngày và chuyển đi nếu chủ nhà: không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng, tăng giá thuê bất hợp lý, hoặc tăng giá mà không báo trước.

- Trong trường hợp này, bạn đang thực hiện đúng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng do bên kia vi phạm. Theo quy định về đặt cọc, nếu hợp đồng không thể tiếp tục do lỗi của chủ nhà (bên nhận cọc từ chối thực hiện đúng hợp đồng), chủ nhà phải trả lại tài sản đặt cọc cho bạn, thậm chí theo luật còn phải trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc (phạt cọc) trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Bạn cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm của chủ nhà.

2. Trường hợp người thuê mất cọc (Dù đã báo trước 30 ngày)

Nếu nhà ở vẫn bình thường, chủ nhà không vi phạm hợp đồng, nhưng bạn tự ý muốn chuyển đi trước khi hết hạn hợp đồng (ví dụ: ký hợp đồng 1 năm nhưng tháng thứ 6 muốn dọn đi), thì việc báo trước 30 ngày không giúp bạn lấy lại tiền cọc.

- Theo quy định pháp luật, nếu bên đặt cọc (người thuê) từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (chủ nhà).

- Lúc này, việc bạn báo trước 30 ngày chỉ mang ý nghĩa thông báo để chấm dứt hợp đồng (nhằm không bị phạt thêm các khoản bồi thường thiệt hại do dọn đi đột ngột), nhưng bản chất bạn vẫn là bên vi phạm cam kết về thời hạn thuê, do đó bạn sẽ mất cọc,.

3. Trường hợp phụ thuộc vào thỏa thuận riêng trong Hợp đồng

Pháp luật dân sự luôn tôn trọng sự tự do thỏa thuận của các bên. Nếu trong hợp đồng thuê nhà mà bạn và chủ nhà đã ký có ghi rõ điều khoản: "Trong thời gian thuê, người thuê được quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn, chỉ cần báo trước cho chủ nhà 30 ngày và sẽ được hoàn lại 100% tiền cọc", thì chủ nhà bắt buộc phải làm theo thỏa thuận này và trả lại cọc cho bạn.

Như vậy, chỉ báo trước 30 ngày là chưa đủ để tự động được hoàn cọc. Bạn cần đối chiếu lại xem Hợp đồng thuê nhà quy định thế nào về việc chấm dứt trước hạn, hoặc lý do bạn chuyển đi có xuất phát từ việc chủ nhà vi phạm các nghĩa vụ theo luật định hay không.

Xem thêm tại:

1) Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn của Bên thuê nhà

2) Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn của Bên cho thuê