Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn của Bên thuê nhà

I. Các trường hợp bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
• Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

II. Nghĩa vụ thông báo báo trước

• Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Trường hợp vi phạm quy định về nghĩa vụ thông báo này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

III. Bên thuê phải làm gì nếu chủ nhà không chịu sửa chữa hư hỏng nặng

Nếu chủ nhà (bên cho thuê) không chịu sửa chữa khi nhà ở có hư hỏng nặng (trừ trường hợp hư hỏng do chính bên thuê gây ra), bên thuê có thể xử lý theo hai phương án luật định sau đây:

1. Tự tiến hành bảo trì, sửa chữa và trừ vào tiền thuê nhà

• Bên thuê được quyền tự mình thực hiện việc bảo trì, sửa chữa nhà ở.
• Thủ tục: Trước khi sửa chữa, bên thuê phải thông báo bằng văn bản cho chủ nhà biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo này phải ghi rõ mức độ cần bảo trì và dự kiến kinh phí thực hiện.
• Hoàn tiền: Chủ nhà có trách nhiệm phải thanh toán lại khoản kinh phí bảo trì đó cho bên thuê, hoặc trừ dần khoản tiền này vào tiền thuê nhà ở hàng tháng.

2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà

• Như đã đề cập trước đó, việc chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng làm ảnh hưởng đến điều kiện sống của người thuê. Do đó, pháp luật cho phép bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trước hạn.
• Thủ tục: Bên thuê phải thông báo báo trước ít nhất 30 ngày (bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận) cho chủ nhà biết về việc chấm dứt hợp đồng, trừ khi hai bên có thỏa thuận thời hạn khác.
• Lưu ý: Nếu bên thuê dọn đi mà vi phạm nghĩa vụ báo trước này và gây ra thiệt hại cho chủ nhà thì sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

IV. Chủ nhà có quyền tăng giá thuê bao nhiêu là hợp lý

Pháp luật hiện hành không quy định một mức trần, tỷ lệ phần trăm cụ thể hay một con số chính xác để xác định việc tăng giá thuê nhà bao nhiêu là "hợp lý". Thay vào đó, việc định giá và điều chỉnh giá thuê được dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận giữa các bên.

Cụ thể, quyền quyết định và điều chỉnh giá thuê được quy định như sau:

1. Giá thuê và việc điều chỉnh giá do các bên tự thỏa thuận

Giá thuê nhà do bên cho thuê và bên thuê tự thỏa thuận, trừ trường hợp Nhà nước có quy định riêng về giá thuê. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng. Do đó, mức tăng "hợp lý" chính là mức tăng mà hai bên có thể thương lượng và cùng chấp nhận.

2. Chủ nhà được điều chỉnh giá khi cải tạo nhà ở

Pháp luật quy định một trường hợp cụ thể chủ nhà được quyền điều chỉnh giá thuê trong thời hạn hợp đồng: Nếu chủ nhà thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý, chủ nhà được quyền điều chỉnh giá thuê khi thời gian cho thuê còn lại từ 1/3 thời hạn hợp đồng trở xuống. Tuy nhiên, giá thuê mới vẫn phải do các bên thỏa thuận. Trường hợp không thỏa thuận được mức giá mới này, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường cho bên thuê theo quy định.

3. Quyền của người thuê khi chủ nhà tăng giá bất hợp lý

Mặc dù luật không áp mức trần tăng giá, nhưng có cơ chế bảo vệ người thuê khỏi các quyết định tăng giá tùy tiện. Cụ thể, nếu chủ nhà tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

Chủ nhà không thể tự ý tăng giá thuê một chiều một cách bất hợp lý trong thời gian hợp đồng đang có hiệu lực nếu không có sự thỏa thuận hoặc vi phạm cam kết báo trước. Để tránh rủi ro, mức tăng giá (ví dụ: tối đa bao nhiêu phần trăm mỗi năm) và thời hạn báo trước khi tăng giá nên được hai bên đàm phán và ghi rõ trong hợp đồng ngay từ thời điểm ký kết.