[2025] Nghị Định 19/2025/NĐ-CP: Hướng Dẫn Chi Tiết Thủ Tục Đầu Tư Đặc Biệt Tại Việt Nam

I. Đối tượng áp dụng Nghị định 19/2025/NĐ-CP

Nghị định 19/2025/NĐ-CP có phạm vi áp dụng rộng rãi, bao gồm các đối tượng sau:

• Nhà đầu tư: Tất cả các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến việc thực hiện dự án đầu tư theo thủ tục đặc biệt tại Việt Nam.
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Các cơ quan quản lý nhà nước các cấp có liên quan đến việc tiếp nhận, thẩm định, và cấp phép các dự án đầu tư đặc biệt.
• Tổ chức, cá nhân liên quan: Các tổ chức và cá nhân khác có liên quan đến thủ tục đầu tư đặc biệt, ví dụ như các Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, các cơ quan quản lý xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy…

II. Lĩnh vực áp dụng Thủ tục Đầu tư Đặc biệt

Theo khoản 1 Điều 36a của Luật Đầu tư, thủ tục đầu tư đặc biệt được áp dụng cho các dự án đầu tư thuộc các lĩnh vực sau:

• Các dự án đầu tư trong khu công nghệ cao đáp ứng các tiêu chí dự án công nghệ cao.

• Các dự án đầu tư thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ thông tin tập trung, khu thương mại tự do và khu kinh tế đáp ứng các tiêu chí cụ thể theo quy định của pháp luật.

Mục tiêu hoạt động của dự án đầu tư áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt theo Nghị định 19/2025/NĐ-CP phải thuộc các lĩnh vực được quy định nêu trên.

Đối với dự án đầu tư tại khu công nghệ cao, cần phải đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc và tiêu chí đối với dự án thực hiện hoạt động công nghệ cao theo Luật Công nghệ cao và các quy định chi tiết của Chính phủ về khu công nghệ cao.

III. Thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (GCNĐKĐT) theo Nghị định 19/2025/NĐ-CP

1. Hồ sơ đăng ký cấp GCNĐKĐT:

Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt được quy định tại khoản 2 Điều 36a của Luật Đầu tư và hướng dẫn chi tiết tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 19/2025/NĐ-CP. Hồ sơ này bao gồm các thành phần chính sau:

• Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư: Văn bản này cần thể hiện rõ cam kết của nhà đầu tư về việc tuân thủ các điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.
• Đánh giá sơ bộ sự phù hợp của dự án: Nhà đầu tư cần tự đánh giá và trình bày sơ bộ về sự phù hợp của dự án với các điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đã cam kết.
• Cam kết của nhà đầu tư: Văn bản cam kết cần khẳng định rõ ràng việc nhà đầu tư sẽ đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đã nêu, không thực hiện các hành vi bị cấm và hoàn toàn chịu trách nhiệm nếu không thực hiện đúng cam kết.
• Hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư: Các giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của nhà đầu tư (tùy thuộc vào loại hình nhà đầu tư là cá nhân hay tổ chức).
• Đề xuất dự án đầu tư: Bao gồm các thông tin chi tiết về mục tiêu, quy mô, địa điểm, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án, nhu cầu sử dụng đất, giải pháp công nghệ, giải pháp bảo vệ môi trường...
• Văn bản xác nhận tư cách nhà đầu tư (nếu có): Trong một số trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật.
• Các tài liệu khác (nếu có): Tùy thuộc vào từng loại dự án và yêu cầu cụ thể của cơ quan quản lý.

2. Quy trình nộp và xử lý hồ sơ:

• Nộp hồ sơ: Nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định cho Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (gọi chung là Ban quản lý).
• Thẩm định và cấp phép: Ban Quản lý có trách nhiệm xem xét, đánh giá hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại khoản 4 Điều 36a của Luật Đầu tư. Thời gian cấp phép được rút ngắn tối đa theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư kèm theo cam kết của nhà đầu tư sẽ được Ban quản lý gửi đồng thời cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về quản lý trật tự xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy tại địa phương để phối hợp quản lý, giám sát.

IV. Đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch

Việc đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 36a của Luật Đầu tư được thực hiện theo các bước sau:

• Quy hoạch phân khu: Ưu tiên đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch phân khu của khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung và khu thương mại tự do (nếu có).
• Quy hoạch chung (nếu chưa có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh): Trường hợp khu vực dự án không thuộc quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch phân khu cần điều chỉnh và chưa được phê duyệt, thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung của thành phố, thị xã, thị trấn, đô thị mới, huyện hoặc xã đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ được quy định tại điểm c khoản 4 Điều 3 Nghị định 19/2025/NĐ-CP.
• Khu kinh tế: Đối với dự án thực hiện tại khu chức năng trong khu kinh tế, đánh giá sự phù hợp với quy hoạch chung khu kinh tế hoặc quy hoạch chung thành phố, thị xã được phê duyệt, trừ các trường hợp ngoại lệ theo điểm c khoản 4 Điều 3 Nghị định 19/2025/NĐ-CP.
• Khu vực có quy hoạch phân khu hiệu lực: Đối với các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung, khu thương mại tự do và khu chức năng trong khu kinh tế đã có quy hoạch phân khu có hiệu lực theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, việc đánh giá sự phù hợp dự án sẽ căn cứ vào quy hoạch phân khu này.
• Dự án có nhu cầu thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất: Đối với các dự án này, cần đánh giá thêm khả năng đáp ứng điều kiện cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, cũng như sự phù hợp của nhu cầu sử dụng đất với mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, địa điểm, tiến độ dự án.

V. Nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp theo thủ tục đặc biệt phải tuân thủ các quy định về nội dung tại Điều 40 của Luật Đầu tư. Đặc biệt, GCNĐKĐT cần bao gồm các nội dung cam kết của nhà đầu tư về việc tuân thủ các điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy.

VI. Lưu ý về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài:

Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài thành lập theo quy định tại khoản 5 Điều 36a Luật Đầu tư cần đăng ký ngành, nghề đầu tư kinh doanh phải phù hợp với các lĩnh vực được ưu tiên áp dụng thủ tục đặc biệt (khoản 1 Điều 36a Luật Đầu tư). Việc điều chỉnh nội dung đăng ký doanh nghiệp để bổ sung các ngành nghề khác chỉ được thực hiện sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 19/2025/NĐ-CP.

VII. Thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Việc bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt được thực hiện theo các quy định tại Điều 43 Luật Đầu tư, Điều 25, 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP và các hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 19/2025/NĐ-CP.

• Hình thức bảo đảm: Nhà đầu tư có thể lựa chọn hình thức ký quỹ hoặc nộp cam kết bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ.
• Thời điểm thực hiện bảo đảm: Thời điểm thực hiện ký quỹ hoặc nộp bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, ví dụ như sau khi được cấp GCNĐKĐT và trước khi thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu không tạm ứng tiền bồi thường), hoặc trước khi có quyết định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu đã tạm ứng tiền bồi thường), hoặc trong vòng 30 ngày từ ngày được cấp GCNĐKĐT (nếu khu đất đã được Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng).

Hoàn trả nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án:

• Hoàn trả 50% tiền ký quỹ/giảm 50% bảo lãnh: Khi nhà đầu tư gửi thông báo khởi công cho Ban quản lý kèm theo các tài liệu theo khoản 8 Điều 36a của Luật Đầu tư.
• Hoàn trả 50% còn lại/chấm dứt bảo lãnh: Khi nhà đầu tư gửi Ban quản lý biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng để đưa vào khai thác, sử dụng. Nhà đầu tư cũng sẽ được hoàn trả tiền lãi phát sinh từ số tiền ký quỹ (nếu có).

Điều chỉnh dự án đầu tư

• Điều chỉnh mục tiêu hoạt động: Việc điều chỉnh mục tiêu hoạt động của dự án phải tuân theo các quy định tương ứng tại Điều 3 của Nghị định 19/2025/NĐ-CP. Hồ sơ điều chỉnh cần bao gồm văn bản đề nghị điều chỉnh, giải trình/tài liệu liên quan đến việc điều chỉnh, và báo cáo tình hình triển khai dự án đến thời điểm điều chỉnh. Đặc biệt, văn bản đề nghị điều chỉnh phải có nội dung cam kết đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy.
• Các trường hợp điều chỉnh khác: Đối với các trường hợp điều chỉnh dự án không liên quan đến mục tiêu hoạt động, thủ tục điều chỉnh sẽ thực hiện theo quy định chung của Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nhưng hồ sơ điều chỉnh vẫn cần có cam kết đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy.
• Mục tiêu sau điều chỉnh: Mục tiêu của dự án đầu tư sau khi điều chỉnh vẫn phải thuộc các lĩnh vực ưu tiên được quy định tại khoản 1 Điều 36a của Luật Đầu tư.

Thông báo khởi công dự án

Đối với các dự án đầu tư có cấu phần xây dựng, nhà đầu tư có trách nhiệm thông báo khởi công cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý trật tự xây dựng tại địa phương và Ban quản lý, chậm nhất là 30 ngày trước khi khởi công xây dựng, theo quy định tại khoản 8 Điều 36a của Luật Đầu tư.

Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng cần được lập cho toàn bộ dự án hoặc từng dự án thành phần/giai đoạn, nhưng phải đảm bảo phù hợp với Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp.

Thực hiện dự án đầu tư và trách nhiệm của nhà đầu tư

Nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện dự án theo đúng Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và các cam kết về xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy. Nhà đầu tư phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về việc không thực hiện đúng các cam kết của mình.

Trường hợp dự án không đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đã cam kết, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét xử phạt vi phạm hành chính, ngừng hoạt động, chấm dứt hoạt động dự án hoặc áp dụng các hình thức xử lý khác theo quy định của pháp luật.

Đánh giá tác động môi trường và đăng ký môi trường

• Đánh giá tác động môi trường (ĐTM): Dự án đầu tư thuộc đối tượng phải thực hiện ĐTM theo Luật Bảo vệ môi trường, khi đăng ký đầu tư theo Điều 36a của Luật Đầu tư, sẽ không phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường. Đây là một ưu đãi đáng kể về thủ tục hành chính.
• Đăng ký môi trường: Đối với dự án thuộc trường hợp phải đăng ký môi trường, nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đăng ký môi trường theo quy định tại điểm b khoản 6 Điều 49 Luật Bảo vệ môi trường.

Giám sát, đánh giá dự án đầu tư

• Tự giám sát, đánh giá: Nhà đầu tư có trách nhiệm tự tổ chức thực hiện giám sát, đánh giá dự án đầu tư của mình.
• Giám sát, đánh giá của cơ quan nhà nước: Ban quản lý, cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành sẽ thực hiện giám sát, đánh giá dự án đầu tư trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình.
• Trách nhiệm của Ban quản lý:
  • Thông báo vấn đề phát sinh: Ban quản lý có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư về các vấn đề phát sinh trước và trong quá trình triển khai dự án.
  • Giải quyết vướng mắc: Ban quản lý có trách nhiệm giải quyết các vấn đề phát sinh thuộc thẩm quyền, hoặc thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết kịp thời.
  • Kiểm tra, giám sát cam kết: Ban quản lý phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc thực hiện theo ủy quyền để kiểm tra, giám sát, đánh giá việc thực hiện cam kết của nhà đầu tư về xây dựng, bảo vệ môi trường, chuyển giao công nghệ, phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Xem thêm FAQ của Nghị định 19/2025/NĐ-CP tại đây

Thông tin có trong bài viết này mang tính chất chung và chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin về quy định pháp luật. DB Legal sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kỳ việc sử dụng hoặc áp dụng thông tin cho bất kỳ mục đích kinh doanh nào. Để có tư vấn pháp lý chuyên sâu, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi.

Local Office Numbers:
Hotline/Zalo/Whatsapp:	+84 357 466 579
Email:	contact@dblegal.vn