CƠ CHẾ QUẢN LÝ HẠ TẦNG TRONG KHU CÔNG NGHIỆP VÀ KHU KINH TẾ – TĂNG CƯỜNG MINH BẠCH VÀ LINH HOẠT

Hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và hiện đại trong các khu công nghiệp, khu kinh tế là động lực quan trọng thu hút đầu tư và phát triển công nghiệp; điều này khẳng định sự cần thiết của cơ chế minh bạch hóa giá đất, giống như Luật Đất đai (sửa đổi) đã nhấn mạnh rằng “minh bạch hóa cơ chế định giá đất… là nền tảng quan trọng để phát triển thị trường bất động sản bền vững”. Theo quy định mới tại Điều 61 Nghị định 239/2025/NĐ-CP, “Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung và khu chức năng trong khu kinh tế” được thực hiện các hoạt động sau: xây dựng nhà xưởng, văn phòng, kho bãi để bán hoặc cho thuê; định giá cho thuê đất, cho thuê lại đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật và các loại phí sử dụng hạ tầng; đăng ký công khai khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng với Ban quản lý KCN/KKT theo định kỳ 6 tháng (hoặc khi có điều chỉnh); thu các loại phí hạ tầng; chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng; và các hoạt động khác theo quy định pháp luật.

Quy định nêu trên ghi nhận rõ ràng các nhiệm vụ, quyền hạn của nhà đầu tư hạ tầng và các bước thực hiện. Việc yêu cầu công bố, đăng ký khung giá định kỳ 6 tháng ngay từ đầu tạo cơ sở minh bạch cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Ở góc độ doanh nghiệp, quy định này giúp đảm bảo tính dự báo: khi các mức giá thuê đất, thuê xưởng và phí dịch vụ công khai, doanh nghiệp dễ dàng hoạch định chi phí sản xuất – kinh doanh. Đồng thời, cơ chế công khai khung giá còn hạn chế tình trạng đàm phán ngầm, đảm bảo công bằng giữa các nhà đầu tư tại cùng khu vực. Ở góc độ quản lý, Ban Quản lý và chính quyền địa phương có đầy đủ thông tin so sánh các loại phí giữa các KCN. Nhờ đó, cơ quan quản lý có thể kiểm tra, soát xét các mức giá theo đúng quy định, hạn chế tình trạng “phí chồng phí” hay gian lận giá. Như chính Nghị định đã nêu, việc đăng ký khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng thực hiện định kỳ 6 tháng hoặc trong trường hợp có sự điều chỉnh so với khung giá đã đăng ký. Điều này khuyến khích việc cập nhật giá linh hoạt theo biến động thị trường; ví dụ, nếu giá nguyên vật liệu, chi phí xây dựng tăng mạnh, nhà đầu tư phải điều chỉnh kịp thời và công bố để phù hợp với diễn biến giá chung.

Những quy định nói trên là bước cụ thể hóa chủ trương chung về minh bạch giá của Nhà nước. Trước đó, việc bãi bỏ khung giá đất theo Nghị định 96/2019 và giao cho các địa phương xây dựng bảng giá đất mới định kỳ đã cho thấy tinh thần minh bạch và linh hoạt hơn trong chính sách giá đất. Theo đó, các tỉnh, thành phố được yêu cầu công bố bảng giá đất định kỳ thay vì phụ thuộc khung giá cố định cũ. Tương tự, Nghị định 239/2025 định hướng xây dựng một khung giá hạ tầng mở, được công khai thường xuyên để giám sát. Như Báo Hà Nội đưa tin, “các tỉnh, thành phố sẽ có trách nhiệm xây dựng và công bố bảng giá đất định kỳ, thay vì phụ thuộc vào khung giá đất cũ vốn còn nhiều bất cập”. Đối với các khu công nghiệp, điều này có thể hiểu là Ban Quản lý KCN/KKT cần công bố định kỳ (theo quy định 6 tháng) các khung giá thuê đất, phí hạ tầng đã đăng ký, đảm bảo các nhà đầu tư tiếp cận thông tin một cách công khai.

Để tiếp tục nâng cao tính minh bạch và linh hoạt, có thể đề xuất một số giải pháp hỗ trợ. Thứ nhất, cải tiến quy trình đăng ký khung giá: cần quy định rõ thủ tục nộp, thẩm định và công bố khung giá trên nền tảng điện tử, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tăng cường công khai thông tin. Ví dụ, Ban Quản lý KCN có thể yêu cầu cung cấp các minh chứng về giá đầu vào (chi phí san lấp, xây dựng) kèm theo đề xuất giá, nhằm đảm bảo giá đăng ký sát thực tế. Thứ hai, đảm bảo công bằng giữa các nhà đầu tư: Nhà nước có thể ban hành hướng dẫn chi tiết về tiêu chí định giá hạ tầng, ví dụ lấy mức giá trung bình tham khảo trong khu vực hoặc áp dụng hệ số giá đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nếu có sự chênh lệch lớn giữa các khung giá của các dự án tương tự, cần thanh tra, giải trình rõ ràng. Việc yêu cầu đăng ký thường xuyên buộc nhà đầu tư giải trình những thay đổi bất thường về giá, từ đó ngăn ngừa tình trạng một vài chủ đầu tư lợi dụng thông tin kém minh bạch để tăng giá tùy tiện. Thứ ba, giám sát và cập nhật giá phù hợp với thị trường: trong thời gian giữa các kỳ đăng ký 6 tháng, Ban Quản lý và Sở Tài chính cần có cơ chế giám sát độc lập. Ví dụ, có thể tổ chức đoàn liên ngành thẩm định định kỳ, sử dụng chỉ số giá vật liệu xây dựng, giá đất trồng trọt hoặc các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô làm căn cứ điều chỉnh khung giá kịp thời. Bộ Tài chính và các địa phương cũng có thể công bố định kỳ báo cáo xu hướng giá đất và chi phí hạ tầng, từ đó các nhà đầu tư và cơ quan quản lý dễ dàng so sánh và điều chỉnh. Như Nghị định 239/2025/NĐ-CP định hướng, việc điều chỉnh giá dựa trên “sự điều chỉnh khác so với khung giá đã đăng ký” nếu xuất hiện, cho thấy khả năng linh động để phản ánh biến động thị trường.

Tóm lại, Nghị định 239/2025/NĐ-CP đã bổ sung các quy định cụ thể tại Điều 61 nhằm tăng cường minh bạch và linh hoạt trong quản lý hạ tầng KCN, KKT. Việc quy định rõ các hoạt động của nhà đầu tư hạ tầng – đặc biệt là công khai khung giá thuê đất và phí – sẽ giúp đảm bảo doanh nghiệp được bảo vệ lợi ích, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan quản lý giám sát và hoạch định chính sách. Cùng với chủ trương chung của Luật Đất đai và các chính sách liên quan, cơ chế này hứa hẹn sẽ góp phần xây dựng thị trường đất đai – hạ tầng công nghiệp minh bạch, công bằng và bền vững tại Việt Nam.

The information contained in this article is general and intended only to provide information on legal regulations. DB Legal will not be responsible for any use or application of this information for any business purpose. For in-depth advice on specific cases, please contact us.

For more information: 

📞: +84 357 466 579

📧: contact@dblegal.vn

🌐Facebook:  DB Legal Vietnamese Fanpage or DB Legal English Fanpage 

🐦X(Twitter)

💼Linkedin

🎬Youtube