HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG – MỘT GIAO DỊCH DÂN SỰ CẦN PHẢI ĐƯỢC CAM KẾT CHẶT CHẼ, RÕ RÀNG

1.  Tầm quan trọng của hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng dân sự phổ biến, được ký kết nhằm thỏa thuận việc thực hiện các công trình xây dựng giữa bên giao thầu (chủ đầu tư) và bên nhận thầu (nhà thầu). Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu xây dựng nhà ở, công trình dân dụng, hạ tầng kỹ thuật tăng cao thì vai trò của hợp đồng xây dựng càng trở nên quan trọng.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, không ít tranh chấp phát sinh từ loại hợp đồng này do việc thỏa thuận không rõ ràng, không tuân thủ quy định pháp luật, hoặc một bên không thực hiện đúng cam kết. Những vụ kiện tụng liên quan đến hợp đồng xây dựng ngày càng nhiều, kéo dài và để lại hệ lụy về kinh tế, xã hội lẫn uy tín của các bên.

2. Hợp đồng xây dựng là gì? Những nội dung bắt buộc cần có

Theo khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng.
Hợp đồng xây dựng phải được lập bằng văn bản và có các nội dung chủ yếu sau:
- Thông tin các bên;
- Nội dung, khối lượng, chất lượng công việc xây dựng;
- Giá hợp đồng, điều kiện và phương thức thanh toán;
- Tiến độ thực hiện, thời gian nghiệm thu, bàn giao;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại;
- Các điều khoản giải quyết tranh chấp;
- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận.

3. Những rủi ro thường gặp trong hợp đồng xây dựng

Thực tế cho thấy, rất nhiều hợp đồng xây dựng được thỏa thuận một cách sơ sài, không ghi nhận đầy đủ các điều khoản quan trọng, hoặc do sự chủ quan của các bên trong quá trình thực hiện. Một số rủi ro thường gặp như:
- Không thỏa thuận rõ ràng về vật liệu xây dựng, chủng loại, chất lượng công trình;
- Không xác định rõ mốc thanh toán, cách nghiệm thu;
- Không lập biên bản nghiệm thu giai đoạn hoặc hoàn công;
- Thay đổi thiết kế, khối lượng nhưng không có phụ lục hợp đồng điều chỉnh;
- Không lập hồ sơ thanh quyết toán;
- Một trong các bên vi phạm tiến độ, gây thiệt hại nhưng không có căn cứ xác định trách nhiệm.

4. Một số vụ án điển hình về tranh chấp hợp đồng xây dựng

- Vụ án 1: Tranh chấp do thay đổi khối lượng không được ghi nhận

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 12/2022/DS-PT ngày 15/02/2022 của TAND tỉnh Quảng Bình, ông A ký hợp đồng với Công ty X thi công phần thô và hoàn thiện ngôi nhà 3 tầng. Trong quá trình thi công, ông A yêu cầu thay đổi nhiều hạng mục như nâng cấp trần, tăng số lượng phòng, sử dụng vật liệu cao cấp hơn, nhưng không ký thêm phụ lục hợp đồng.
Khi hoàn thành, Công ty X yêu cầu thanh toán thêm chi phí phát sinh gần 300 triệu đồng nhưng ông A từ chối. Công ty khởi kiện ra tòa. Tòa án xác định do các bên không có thỏa thuận bổ sung bằng văn bản, Công ty không chứng minh được việc thay đổi là yêu cầu từ phía ông A, nên bác yêu cầu thanh toán phần chi phí phát sinh.

- Vụ án 2: Chủ nhà từ chối thanh toán vì công trình kém chất lượng

Trong bản án số 104/2021/DS-ST ngày 28/10/2021 của TAND quận 12 (TP.HCM), bà B ký hợp đồng với ông H để thi công nhà ở dân dụng. Sau khi hoàn thiện phần móng và sàn tầng 1, bà B cho rằng công trình có dấu hiệu nứt tường, không đúng thiết kế và dừng hợp đồng, từ chối thanh toán.

Ông H kiện đòi tiền công tương ứng phần đã thi công. Tòa án giám định xây dựng, xác định công trình không đảm bảo chất lượng, sai so với hồ sơ thiết kế. Tòa bác đơn khởi kiện của ông H.

- Vụ án 3: Không có hợp đồng bằng văn bản, khó chứng minh thỏa thuận

Ông D thuê nhóm thợ xây do ông M đứng đầu xây nhà theo lời thỏa thuận miệng. Sau khi xây xong phần thô, ông D không thanh toán hết tiền công với lý do “chưa đạt chất lượng”. Ông M kiện đòi tiền. Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên bác đơn vì ông M không chứng minh được các điều khoản đã thỏa thuận, giá trị công trình, tiến độ... Đây là trường hợp điển hình cho việc chủ quan, không lập hợp đồng bằng văn bản gây bất lợi khi xảy ra tranh chấp.

5. Một số lưu ý để phòng tránh tranh chấp hợp đồng xây dựng

- Lập hợp đồng bằng văn bản, nêu rõ các điều khoản quan trọng như chất lượng vật liệu, tiến độ thi công, điều kiện nghiệm thu và thanh toán;
- Lập phụ lục hợp đồng khi có thay đổi thiết kế, thay đổi khối lượng hoặc điều chỉnh giá;
- Lưu trữ đầy đủ biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao, hóa đơn, chứng từ liên quan;
- Có sự tư vấn pháp lý hoặc tư vấn kỹ thuật khi lập và thực hiện hợp đồng;
- Dự liệu phương án giải quyết tranh chấp, có thể đưa điều khoản trọng tài hoặc hòa giải.

6. Kết luận

Hợp đồng xây dựng là một loại giao dịch dân sự có tính phức tạp cao, liên quan đến kỹ thuật, tài chính và pháp lý. Chính vì vậy, mỗi bên khi ký kết và thực hiện hợp đồng cần nghiêm túc tuân thủ quy định pháp luật, đồng thời có sự thỏa thuận rõ ràng, minh bạch về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm.
Những tranh chấp từ hợp đồng xây dựng không chỉ gây thiệt hại kinh tế mà còn làm mất lòng tin giữa các bên. Việc thiết lập hợp đồng một cách chặt chẽ, có đầy đủ căn cứ pháp lý, sẽ giúp phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả bên giao thầu và bên nhận thầu trong hoạt động xây dựng ngày càng phát triển hiện nay.

Thông tin có trong bài viết này mang tính chất chung và chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin về quy định pháp luật. DB Legal sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kỳ việc sử dụng hoặc áp dụng thông tin cho bất kỳ mục đích kinh doanh nào. Để có tư vấn pháp lý chuyên sâu, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:

📞: +84 357 466 579

📧: contact@dblegal.vn

🌐Facebook:  DB Legal Vietnamese Fanpage or DB Legal English Fanpage 

🐦X(Twitter)

💼Linkedin

🎬Youtube