Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn của Bên cho thuê

1. Các trường hợp bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Theo Luật Nhà ở năm 2023, các quy định về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trước hạn của bên cho thuê được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 172 và khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, cụ thể như sau:

Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

- Trường hợp hai bên không thỏa thuận được giá thuê mới khi cải tạo nhà ở. (Cụ thể theo khoản 2 Điều 170: Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật).

2. Quy định về trách nhiệm thông báo trước

Theo khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

3. Kết bài 

Việc nắm vững các quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn không chỉ giúp bên cho thuê bảo vệ quyền sở hữu tài sản mà còn hạn chế tối đa các rủi ro bồi thường thiệt hại không đáng có. Tuy nhiên, ranh giới giữa việc thực thi quyền hợp pháp và vi phạm hợp đồng thường rất mong manh, đặc biệt là trong khâu thiết lập biên bản và thông báo đúng thời hạn 30 ngày. Để đảm bảo quá trình thu hồi nhà diễn ra thuận lợi, các bên nên cụ thể hóa các điều khoản này ngay từ khi soạn thảo hợp đồng. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về thủ tục chấm dứt hợp đồng, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn lộ trình tối ưu nhất.