Hợp đồng thuê nhà ở: 7 Quy định quan trọng bạn nhất định phải biết

1. Quy định chung về hợp đồng thuê tài sản và thuê nhà ở

a. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản:

Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

b. Pháp luật điều chỉnh:

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

c. Thời hạn và giá thuê:

Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê theo định kỳ hoặc trả một lần (trừ trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê thì phải tuân thủ).

2. Điều kiện đối với nhà ở và các bên tham gia giao dịch cho thuê

a. Điều kiện của nhà ở cho thuê:

Nhà ở cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Giao dịch cho thuê nhà ở thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

b. Điều kiện của các bên:

Các bên tham gia giao dịch cho thuê, thuê nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự. Cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

c. Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài:

Được cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích hợp pháp nhưng trước khi cho thuê phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê.

3. Hình thức và nội dung của Hợp đồng thuê nhà ở

a. Hình thức:

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.

b. Công chứng, chứng thực:

Giao dịch cho thuê nhà ở không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì là thời điểm ký kết hợp đồng.

c Nội dung chủ yếu của hợp đồng:

Tên, địa chỉ các bên; mô tả đặc điểm nhà ở; giá giao dịch; thời hạn và phương thức thanh toán; thời hạn cho thuê; thời gian giao nhận nhà; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết và các thỏa thuận khác.

4. Quyền tiếp tục thuê nhà ở và quyền cho thuê lại

- Quyền cho thuê lại: Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

- Khi chủ nhà thay đổi hoặc qua đời: Nếu chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu hoặc chết mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Chủ nhà mới hoặc người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký trước đó, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Khi người thuê chết: Người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác.

5. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nhà ở (không thuộc tài sản công) chấm dứt trong các trường hợp sau:

- Hợp đồng hết thời hạn (nếu hợp đồng không xác định thời hạn thì chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo).

- Các bên thỏa thuận chấm dứt.

- Nhà ở cho thuê không còn, bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ, nằm trong khu vực bị thu hồi đất, giải tỏa, hoặc bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng. Bên cho thuê phải báo trước ít nhất 30 ngày trong trường hợp này.

- Bên thuê là cá nhân chết/mất tích mà không có ai đang cùng chung sống; hoặc bên thuê là tổ chức bị giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động.

6. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:

Pháp luật quy định các trường hợp các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn (phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác):

a. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt khi:

• Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận.
• Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích.
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở.
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến xung quanh, đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà không khắc phục.
• Bên cho thuê cải tạo nhà ở và thời gian thuê còn lại từ 1/3 thời hạn hợp đồng trở xuống, hai bên không thỏa thuận được giá thuê mới.

b. Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt khi:

• Bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
• Bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận.
• Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

7. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

• Bên cho thuê có quyền bảo trì, cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê (trừ trường hợp khẩn cấp). Nếu bên thuê phải chuyển đi nơi khác để bảo trì/cải tạo, hai bên thỏa thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê. Thời gian bảo trì/cải tạo không tính vào thời hạn hợp đồng.
• Bên thuê có quyền yêu cầu chủ nhà bảo trì (trừ hư hỏng do bên thuê gây ra). Nếu chủ nhà không làm, bên thuê được quyền tự bảo trì nhưng phải báo trước ít nhất 15 ngày bằng văn bản kèm kinh phí dự kiến; chủ nhà phải thanh toán lại hoặc trừ vào tiền thuê nhà.

(Lưu ý: Đối với việc thuê các loại nhà ở đặc thù như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở thuộc tài sản công, pháp luật có các quy định khắt khe hơn về đối tượng, điều kiện, khung giá và thu hồi nhà ở theo quy định riêng của Luật Nhà ở.)

Xem thêm tại:

1) Tổng hợp tranh chấp về Hợp đồng cho thuê nhà tại Việt Nam

2) Những điều cần biết khi ký kết Hợp đồng thuê nhà